است. ماهیت حقوق ثبت همانطور که دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در پیشگفتار حقوق ثبت خود بیان نموده، «شبه مدنی» است، ثبت ماهیت مدنی دارد نه کیفری، لذا اگر نمی‌توانیم به صورت مطلق از حقوق ثبت، کیفرزدائی کنیم لااقل به صورت نسبی تعدیل شود.
فصل اول

مفاهیم، پیشینه و درآمدی بر تحلیل جرائم ثبتی عام

مبحث نخست: مفاهیم
مبحث نخست را در دو گفتار به شرح ذیل مورد بحث قرار میدهیم
گفتار اول: واژه شناسی
دراینگفتار به واژگان جرم ثبتی، سیاست جنائی، جرائم ثبتی عام، خاص وحقوق ثبت به اختصار پرداخته میشود

بند اول: جرم ثبتی
از زمانی که انسان‌ها اولین حلقه‌های زنجیره‌ی زندگی اجتماعی را تشکیل دادند، یافتن راهکاری برای صیانت از اموال و تثبیت مالکیت خویش را به عنوان اولویت اول و دغدغه اصلی مورد توجه قرار دادند به همین منظور می‌توان گفت ثبت املاک از دیرباز در بین جوامع و دول مختلف دنیا معمول و متداول و همراه با زندگی اجتماعی است. البته با پیشرفت تمدن‌ها به فراخور نیازها هر عصر و تامین حقوق مالکیت افراد جامعه و بر قراری نظم و عدالت اجتماعی صورت ثبت آنها نیز تغییر یافته است.
منظور از ثبت نوشتن قراردادها و معاملات در دفاتر اسناد رسمی است و منظور از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموع قوانین، آیین نامه‌ها و بخش نامه‌هایی است که موضوع آنها ثبت اسناد و املاک در دفاتر دولتی است.
همانگونه که ارتکاب جرم در هر زمینه‌ای امری بدیهی است، از زمان وضع قوانین و مقررات ثبتی نیز ارتکاب جرم و تخلف در این حوزه وجود داشته است.
جرائم ثبتی عبارتند از: اعمال مجرمانه‌ای که در ارتباط با ثبت اسناد و املاک توسط مستخدمین و اعضای سازمان ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی و اشخاص دیگر حسب مورد ارتکاب می‌یابد.
قانون ثبت اسناد و املاک در باب ششم خود، به جرائم ثبتی و مجازات‌های آن پرداخته است. این جرائم یا دارای عنوان مجرمانه خاص هستند یا اعمالی هستند که قانون گذار آنها را در حکم جرائمی دیگر قرار داده است.
بند دوم: سیاست جنائی
سیاست در لغت به معنای اصول اداره کشور در شئون مختلف آن پاسخ به پدیده‌های جنائی چه در قالب پیشگیری و چه به صورت سرکوبگرانه. نه تنها در سطح ملی بلکه در سطح منطقه‌ای و یا حتی جهانی، طبیعتاً نیاز به یک برنامه‌ی جامع و اشتراک حداکثری عناصر رسمی و غیر رسمی دارد. آنچه که علمای حقوق برای دستیابی به یک پاسخ کارآمد در مقابل این پدیده پیشنهاد می‌کنند، چارچوب «سیاست جنائی» می‌باشد.
مفهوم سیاست جنائی از بدو خلقت تا به امروز تطورات و تحولات فراوانی را به خود دیده است به طوری که نتیجه این فرآیند، فربه شدن این اصطلاح از آغاز تا زمان کنونی شده است. بدین گونه که بطور کلی مفهوم سیاست جنائی از ابتدا تاکنون به دو صورت متفاوت، از مضیق شروع شده و با رویکرد موسع به اوج رسیده است. اصطلاح سیاست جنائی اولین بار توسط آنسیلم فون فوئر باخ در کتاب حقوق کیفری او که در سال 1803 میلادی منتشر گردید به کار برده شد، از نظر او سیاست جنائی «مجموع شیوه‌های سرکوب گرانه‌ای که دولت با استفاده از آنها علیه جرم واکنش نشان می‌دهد».
الف) تحولات مفهوم سیاست جنائی
1- مفهوم مضیق
جرم انگاری و برخورد کیفری توسط دولت با مجرمین، برجسته‌ترین شکل برخورد با جرم و مجرم می‌باشد. به همین علت نخستین کاربردهای سیاست جنائی در فضایی معادل حقوق کیفری با سیستم کیفری مبنی بر جرم- مجازات و قانون می‌باشد بوده است همچنانکه در تعریف فوئرباخ سیاست جنائی شیوه‌های سرکوب گر اعمال شونده از سوی دولت و علیه جرم محدود شده است که در مقایسه با تحولات مفهوم سیاست جنائی می‌توان آن را مفهوم مضیق سیاست جنائی نامید.
2- مفهوم موسع
هر کدام از ارکان سه گانه مفهوم مضیق سیاست، در فرآیند تحولات توسعه یافته است. فون لیست در اواخر قرن 19 سیاست جنائی را «مجموع منظم اصولی و جامعه بوسیله آنها مبارزه علیه بزه را سازمان می‌بخشد» تعریف می‌کند. همچنانکه می‌بینیم در این تعریف در کنار دولت جامعه نیز مسئول سازماندهی و اعمال سیاست جنائی در نظر گرفته شده است و از نظر خانم دلماس مارتی «سیاست جنائی شامل مجموع روش‌ها می‌شود که هیأت اجتماع با توسل به آنها پاسخ‌ها را به پدیده‌ای مجرمانه سازمان می‌بخشد» که عبارت «هیئت اجتماع» علاوه بر نهادهای مختلف دولتی، جامعه مدنی را نیز در سازمان دهی مقابله با پدیده مجرمانه سهیم می‌گرداند.
بنابرین امروزه در مفهوم موسع سیاست جنائی عبارت است از کلیه تدابیر واقدامهای پیشگیرانه و سرکوبگرانه‌ای که توسط دولت، وجامعه مدنی ویا بامشارکت یکدیگر، جهت پیشگیری از جرم، مبارزه با بزهکاری، اصلاح و یا سرکوب مجرم بکار برده میشود.
ب) انواع سیاست جنائی
هر سیاست جنائی هدفداری، جهت دستیابی به اهداف خود به ابزار کارآمدی احتیاج دارد که با توجه به ابزار مورد استفاده سیاست جنائی، می‌توانیم آن را به سیاست جنائی تقنینی، سیاست جنائی قضائی و سیاست جنائی مشارکتی تقسیم نمائیم. سیاست جنائی تقنینی با استفاده از ابزار قانون که شامل قانون اساسی، قوانین جزائی و آئین دادرسی کیفری می‌باشد، سیاست جنائی قضائی با استفاده از ابزارهای قضائی که مقام قضائی بنابر اختیارات خود می‌تواند از آنها استفاده کند مانند جایگزینی حبس یا نظام نیمه آزادی و…. سیاست جنائی مشارکتی با استفاده از حمایت و مشارکت اهرم‌های مردمی (علاوه بر استفاده از ابزارهای قانونی و قضائی) سعی در رسیدن به اهداف سیاست جنائی مطلوب دارد.
ج) سیاست جنائی در ایران
کاربرد سیاست جنائی در ایران از دهه دوم قرن چهاردهم شمسی توسط اساتید حقوق جزاء و جرم شناسی شروع شده است اول سیاست جنائی به طور جدی از اوایل دهه 1370 شمسی با ترجمه و تألیف چند مقاله و کتاب وارد حقوق ایران شد. و از آغاز سال تحصیلی 1379-1378 به عنوان یک درس اصلی با ارزش دو واحد در برنامه درسی دکترای حقوق کیفری و جرم شناسی پیش بینی و تدریس شد.

در نهایت تعریفی که می‌توان از سیاست جنائی ارائه داد این است که:
«سیاست جنائی عبارت است از کلیه تدابیر متخذه از سوی قانون گذار قوای مجریه و قضائیه و بهره وری از داشتن تخصص و محصول علوم مختلف و شرکت دادن مردم در دادرسی‌ها به منظور پیشگیری از وقوع جرم و انحراف و اصلاح مجرمین و منحرفین».
بند سوم: جرائم ثبتی عام
جرائم ثبتی عام جرائمی هستند که قانون گذار آنها را در حکم جرائم دیگر قرار داده است که عبارتست از جرائم ثبتی در حکم کلاهبرداری، خیانت در امانت و جعل که اینگونه جرائم از لحاظ انسانی و مجازات تابع شرایط عمومی جرائم موصوف بوده که مقنن جهت جلوگیری از تورم قوانین در این مورد صرفاً آن را به مقررات کلی جرائم مذکور ارجاع داده است.
بند چهارم: جرائم ثبتی خاص
جرائم ثبتی اسناد و املاک خلاص، جرائمی هستند که در حقوق کیفری اختصاصی ایران عنوان منحصر به فرد و ویژه‌ای دارند و با وجود اشتراک و تشابه با جرائم ثبتی در حکم جعل، خیانت در امانت و کلاهبرداری یا در قالب هیچ یک از صور جرائم اخیرالذکر که گفته شد نمی‌گنجد. به تعبیر دیگر این جرائم عنوان احکام ومجازات خاص خود را دارند. تعداد این جرائم در حقوق کیفری اختصاصی ایران معدود و محدود است.
جرائم ثبتی خاص در موارد 45 و 117 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 26 قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده 6 لایحه قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 آمده است که در جای خود به تحلیل آنها می‌پردازیم.
بند پنجم: حقوق ثبت
حقوق ثبت در ایران زمین دانشی تازه است. از فقه و سنت و علوم دینی تولد نیافته، بلکه دانشی خارجی است. قوانین ثبتی ما نیز کپی برداری از فرنگ است. حقوق ثبت متمایل بر حقوق مدنی است. حقوق مدنی نیز بن مایه‌های آن از حقوق فرانسه گرفته شده و با فقه اسلامی استخراج یافته است.
هر دانش اهدافی را دنبال می‌کند مهمترین هدف این دانش هم تحکیم و تثبیت و ابقاء حقوق مالکانه انسان‌ها بر مایملک خود می‌باشد مجموع تلاش‌ها و کوشش‌های بشری برای نیل به امتیازات و دارائی در جامعه است. حقوق ثبت می‌خواهد باعث ماندگاری این امتیازات و اموال بشری گردد.
قانون ثبت قراردادی است که میان حکومت و جامعه وضع شده است. حکومت با انعقاد این قرارداد قبول نموده که جامعه مالک و دارنده اموال و حقوقی هستند که باید امنیت و ثبات آن اموال را از طریق به ثبت رساندن تضمین کند و کیفرهای ثبتی پاسخ تجاوزهای ثبتی به حقوق مالکانه افراد جامعه است.
حقوق ثبت علمی است که موضوع آن دو مقوله اسناد و املاک است. اسناد، مربوط به حوزه دفاتر اسناد رسمی و املاک، مربوط به حوزه اداره ثبت است.
مجموع قواعد و مقررات قانونی که بر ثبت اسناد و املاک حاکم است، حقوق ثبت می‌نماید. گرچه حقوق ثبت در سال 1290 با تصویب قانون ثبت به صورت نظام مند و رسمی به دنیای حقوق معرفی شد، ولیکن حقوق ثبت به اشکال دیگر در ازمنه تاریخی قبل نیز وجود داشته است. به عنوان مثال یک اثر قدیمی در حقوق ثبت قدیم، وجود سند و نقشه شهر دونگی در کلده بود که قدمت زمانی آن 4000 سال قبل از میلاد است. این سند، نقشه شهری با اشکال هندسی مربع و مثلث و امثال آنرا نشان می‌دهد که در مهندسی امروز نیز حاکم است و نشانه حدود اربعه نیز می‌باشد.
حقوق ثبت مراحلی را طی کرده تا به ثبت امروزی رسیده، مرحله اول آن سال 1302 بود که آن را ثبت عادی یا اختیاری می‌نامند.
مرحله‌ی دوم آن از سال 1310 است که ثبت اجباری نامیده شد. مردم بر اساس قانون ثبت 1310 مجبور و مکلف به تقاضای ثبت املاک خود بوده‌اند. در این قانون دولت نه تنها هدفش نظم و انتظام به مالکیت افراد جامعه بود بلکه علاوه بر آن، هدفش وصول مالیات‌های دولت در پناه قانون ثبت بود. این سیاست تا امروز هم ادامه دارد و دولت تمام مالیات‌های خود را از قبیل مالیات مشاغل، مالیات بر املاک، عوارض شهرداری، حق ثبت اسناد حق ثبت بیمه و سایر مطالبات دولتی را از طریق ثبت و دفاتر اسناد رسمی وصول می‌کند.
بنابراین با اینکه هدف نهایی حقوق ثبت استقرار مالکیت و حقوق اشخاص در جامعه است، حقوق ثبت برای دولت نیز سودمند واقع شده و با پرداخت حق ثبت روزانه، به خزانه مملکت افزوده می‌شود.
حال با توجه به مقدمه بالا می‌توان حقوق ثبت را اینگونه تعریف نمود: مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک و منظور از ثبت نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).
گفتار دوم: پیشینه تاریخی
حقوق ثبت قسمتی از تاریخ عمومی حقوق ایران است و در عداد حقوق خصوصی و زیرگروه حقوقی مدنی است و اغلب سرگذشت آن در محدوده حقوق قضایی کشور ماست. حقوق ثبت مجموع مقرراتی است که به موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل و انتقال مالکیت‌ها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دو شاخه می‌توان بررسی کرد، ثبت اسناد و ثبت املاک، سابقه تاریخی ثبت اسناد در ایران بیشتر از سابقه تاریخی ثبت املاک است و منابع بسیاری در خصوص این قسمت از حقوق ثبت وجود دارد و نیز اسناد فراوان که از لطمات زمان نجات یافته تا به دست ما رسیده است.
در خصوص تاریخ حقوق ثبت در ایران متأسفانه، تاکنون نوشته قابل توجهی تألیف نشده و مطالب تاریخی با موضوع ثبت در کتاب‌های ثبتی و حقوق و تاریخی پراکنده است با این حال می‌توان تاریخ حقوق ثبت را در ایران به دو دسته تقسیم کرد:
بند اول: از پیدایش تا دوران مشروطه
اولین اطلاعاتی که ما از ثبت به مفهوم امروزی آن در تاریخ ایران سراغ داریم قانون نامه حموراب